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这几年，各地老破小房子在市场上越来越不受待见。购房者对于居住品质的追求与日俱增，很多老旧小区的业主都面临着住着不舒服，想卖卖不动的两难问题。
而这个问题，普遍存在于全国各地。我国的城市化进程短，房屋建成年代集中，房屋老化正在扎堆出现。统计显示，截至2022年底，城镇既有房屋中，有约20%已建成超过30年，到2040年前后，这个数值预计将会达到80%。
和人口一样，中国的房屋也在加速步入“老龄化”。去年以来，住建部就在大力推动房屋体检、养老金、保险制度试点，为应对房屋全面“老龄化”未雨绸缪。
01住建部再次强调
加速推进为老房子“治病”
自2023年以来，住建部在各个重要会议中多次提出，研究建立房屋体检、养老金、保险等制度。今年刚开年不久，住建部又专门召开研讨会，加速推进三项制度的试点工作。
目前，各地正在探索研究具体细则，也有部分城市已经将落地执行时间提上日程。
山东烟台就在近日提出，从勘察设计、施工建造、工程验收、运行维护、房屋灭失等环节探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，构建覆盖房屋全生命周期的管理体系，打造“好房子”样板，为老房子“治病”。据公开信息，山东省还将率先在莱山区开展相关试点，2025年，全面构建覆盖房屋全生命周期的质量安全管理制度体系，整体提升房屋建设质量和安全管理水平，消除房屋安全隐患。
住建部部长倪虹去年在不同场合提到，住建部要学习汽车行业的做法，建立“房屋定期体检制度”。按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，发现问题可以有针对性提出整改措施。
保险制度，是围绕保障房屋使用功能和安全，开发部分新的险种，叠加现有险种，撬动和放大资金规模效应，形成覆盖房屋全周期的保险机制。按照目前部分城市发布的消息，住宅养老金将用于房屋体检、购买房屋保险、公共部位维修补贴等，将由公共账户和个人账户组成。通过列入土地出让成本、财政预算拨款和建设单位缴纳、个人缴纳等方式筹集。
02使用年限短，建成时间集中
大量住宅正在步入“中老年” 中国的住宅，正在集体步入“中老年”。 和其他的商品一样，住宅也是有使用寿命的。其中，与住宅使用寿命关联最大的是主体结构设计使用年限。按照国家标准，住宅的这一年限为50年。 所谓设计使用年限指的是，主体结构不需要进行大规模维修就能按预定目标使用的时期。这并不是绝对的。这就好比东西的保质期是50年，过了保质期不一定变质，没到保质期也可能已变质。 数据显示，由于种种因素影响，中国住宅的平均寿命不到30年。 理论上讲，在没有重大天灾人祸等的情况下，钢筋混凝土结构的住宅使用寿命远不止于此。 中国的住宅平均寿命偏短，是多重因素综合而成的。 比如，城市化进程太快，快速规划跟不上城市发展速度，十年前的规划放在现在很多已经不适用，修改规划则常涉及到建筑拆改。 又如，早期建设标准不完善，建造流程不科学等因素，建成了一批品质较低的住房。例如一些沿海城市用海砂替代河沙建房子，这些房子虽然只有二十年左右，却已普遍出现漏水，墙体和楼板空鼓的现象。 比如， 例如这些年各地小区外墙保温脱落的新闻时有发生，有的甚至还是仅建成十年不到的次新小区。 这就不难理解，房屋的体检、养老及保险制度，会在这两年被重点提起。 03房龄超过20年的老房子 需要怎么处理？ “提高住房建设标准，同时为老房子‘治病’。” 这是住建部在城镇房屋安全管理方面的基本思路。接下来，新建房屋的质量提升，以及老旧小区的维护改造将会同步推进，围绕房屋全生命周期的质量管理动作也将越来越完善。 在部分城市，定期体检制度的建立为排查房屋安全隐患提供了基础保障。比如，青岛市住房和城乡建设局印发《青岛市房屋定期体检制度试点工作要点》，提出建立房屋定期排查、精准诊断、分类整治等九项长效机制。 要求以老旧、危房为重点，要求专业人员定期查。当房屋超过设计使用年限2/3时，应至少每5年进行1次专业检查。超过30年且无设计使用年限的经营性自住房、超过设计使用年限且经鉴定可继续使用的房屋，应至少每3年进行1次专业检查。对鉴定为C、D级且实施加固处理后的房屋，至少每2年进行1次专业检查。 旧改基本上可以分为三种情况：第一种，任何房屋的使用都是有寿命的，比如农村的宅基地房住了几十年之后也会老化， 那么就需要翻建或者维修。而商品房一旦超过20年，就会出现各种问题。如果经过专业机构的鉴定还可以居住，那么这种情况就适合旧改，也就是翻新改造。 第二种：老房子经过专业机构鉴定以后，已经属于危房，这种情况就不再适合居住，会威胁到住户的人身安全，那就不适合旧改了，只能拆除，但也不是所有的小区都有这么好的运气，开发商愿意拆迁的一定是地段位置好的，具备很高的拆迁价值，也能保证拆迁重建后获得利润。 第三种：影响城市规划的小区，一个城市要发展，各种配套设施都是会不断更新的，比如新建医院、商场、地铁、公园等等。 我国当前面临着房屋安全问题严峻与房屋安全监管能力不足之间的矛盾以及向房屋老龄化时代迈近的趋势，城镇房屋安全保险制度的施行将通过明确房屋安全责任人责任、满足房屋安全管理需求、加速我国房屋检查和维修市场培育等途径赋能城镇房屋全生命周期安全管理长效机制建设！
而在一座建筑上，主体结构的使用寿命是最长的，房屋的各个部品部件的使用年限更短。
住宅电梯按照规定，合理使用年限是15年；
高层建筑的防水层，合理使用年限是10 年；
保温层按照相关规定使用年限为不低于25年。
实际上的使用年限，可能比理论值更低。由于施工质量及环境因素等的影响，很多部品部件还没达到使用年限便已“罢工”。
